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domingo, 21 de março de 2010

Mudanças na Lei do Inquilinato

As alterações realizadas na Lei do Inquilinato (8.245/91) entraram em vigor no último dia 25 de janeiro de 2010. Algumas certamente trarão grande repercussão na sociedade.

Plinio Ricardo Merlo Hypolito*

Em relação ao fiador, o artigo 12, na sua atual redação, prevê que nos casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel, sendo que a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta lei.

Com a alteração, foi inserido o parágrafo segundo, que possibilita ao fiador exonerar-se de suas responsabilidades no prazo de 30 dias contados do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação ao locador.

Muito embora esse dispositivo venha suprir a lacuna existente com relação à falta de regras disciplinadoras de manutenção ou substituição da fiança nos casos de dissolução da sociedade matrimonial ou falecimento do locatário, a sua aplicação ficará restrita às locações com finalidade residencial.

O artigo 40 também criou regras para a exoneração do fiador, que poderá nos casos de vigência da locação por prazo indeterminado notificar o locador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação. Nesse caso, o locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia à locação no prazo de 30 dias, sob pena de rescisão.

A nova redação do artigo 40 possibilita ao fiador desonerar-se da obrigação depois de prorrogada a locação por prazo indeterminado mediante notificação do locador, permanecendo obrigado ainda por 120 dias.

As mudanças na Lei do Inquilinato contemplaram também as liminares nas ações de despejo. O artigo 59 ampliou a possibilidade de desocupação do imóvel. Agora, existe a possibilidade de concessão de liminar, em ação de despejo, para desocupação do imóvel pelo locatário no prazo de 15 dias, desde que prestada caução no valor de três aluguéis. Com a mudança, será possível a obtenção de liminar de despejo também nas ações que tiverem:

- a necessidade de reparações no imóvel determinadas pelo poder público, cuja realização não possa ocorrer com a permanência do locatário ou havendo resistência deste à realização de ditas reparações;

- a ocorrência de não substituição da garantia pelo locatário, no prazo legal, para os casos previstos no art. 40;

- o encerramento do prazo de vigência de locação não-residencial, desde que a ação de despejo tenha sido proposta até 30 dias contados do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada pelo locador;

- a falta de pagamento dos aluguéis ou acessórios da locação no vencimento, quando não presentes as garantias contratuais previstas no art. 37, por não terem sido avençadas ou porque tenha havido exoneração.

Aumentou-se a força do locador para a obtenção de liminar de despejo que será possível, entre outras hipóteses, nos casos de simples falta de reposição de garantia por parte do locatário dentro de determinado prazo.

No tocante às mudanças processuais, a partir da entrada em vigor da nova lei, julgada procedente a ação de despejo, será determinada a expedição do mandado de despejo, que dará ao locatário o prazo de 30 dias para a desocupação voluntária. Na hipótese de não ocorrência desta, o Oficial de Justiça (que guardará consigo o mandado) poderá desde logo executar o despejo.

Fica eliminada a necessidade de notificação prévia para a desocupação voluntária do imóvel, passando a existir um único mandado que será expedido após a sentença. De um modo geral, as alterações nos dispositivos legais mencionados promovem uma drástica mudança nas relações locatícias, notadamente no âmbito comercial, ensejando um protecionismo exacerbado do locador.

As mudanças são necessárias e almejam dar celeridade a processos que na maioria das vezes têm seu curso obstruído pela excessiva presença de formalidades legais que beneficiam a inadimplência e a morosidade processual, tendo por consequência o descrédito da sociedade no Poder Judiciário e a falta de interesse por parte dos setores privados em fomentar a atividade locatícia.

* Plinio Ricardo Merlo Hypolito é advogado de Direito Imobiliário do escritório Innocenti Advogados Associados - plinio.hypolito@innocenti.com.br